Λύσεις στο ιδιοκτησιακό για χιλιάδες ιδιωτικά ακίνητα, ακόμη και για ολόκληρες περιοχές, που διεκδικεί η έχει καταγράψει ως ιδιοκτησία του το δημόσιο στο Κτηματολόγιο δίνει νέο νομοσχέδιο, που εισηγήθηκε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης και ενέκρινε το υπουργικό συμβούλιο. Το νέο νομοσχέδιο εισάγει προς θεσμοθέτηση νέους μόνιμους κανόνες για τις περιπτώσεις που το δημόσιο θα απέχει από τις διεκδικήσεις ιδιωτικών ακινήτων, σύμφωνα με τη νομολογία του Άρειου Πάγου.
Του Αργύρη Δεμερτζή
◊ -«Είμαστε αποφασισμένοι να βάλουμε τέλος στον παραλογισμό, ώστε να πάψει το Δημόσιο να διεκδικεί περιουσίες χιλιάδων πολιτών και ολόκληρες περιοχές, με έγγραφα ακόμη και.. από την εποχή της Τουρκοκρατίας!», δηλώνει ο Κωστής Χατζηδάκης αντιπρόεδρος της κυβέρνησης και υπουργός Επικρατείας, ο οποίος παρουσίασε στο Υπουργικό Συμβούλιο, που συνεδρίασε τη Δευτέρα 26 Ιανουαρίου 2026, υπό τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, «ένα πακέτο παρεμβάσεων για ένα κράτος πιο φιλικό στο πολίτη. Πρόκειται για μια πρωτοβουλία που καλύπτει αρκετά Υπουργεία, με κοινό παρονομαστή τη μάχη με το βαθύ κράτος».
◊ Στο νέο νομοσχέδιο, που παρουσίασε ο Κωστής Χατζηδάκης στο Υπουργικό Συμβούλιο, όπως αναφέρεται σε κυβερνητική ανακοίνωση, μεταξύ άλλων ρυθμίσεων «θα περιλαμβάνεται και η νομοθετική πρωτοβουλία για τις πολεοδομίες». Πρόκειται για το κυβερνητικό σχέδιο των υπουργείων Περιβάλλοντος Ενέργειας, Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Εσωτερικών, για τον νέο Εθνικό Οργανισμό Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ) και την μεταφορά αρμοδιοτήτων από τις ΥΔΟΜ των Δήμων στο Κτηματολόγιο.
Νομοθετική γέφυρα μόνιμης λύσης, για το πάγωμα διεκδικήσεων του δημοσίου σε ιδιωτικά ακίνητα
Στο νέο νομοσχέδιο για τα ιδιοκτησιακά θα προβλέπεται «η αποχή, υπό προϋποθέσεις, του Δημοσίου από τη διεκδίκηση ακινήτων πολιτών, όπου δεν υπάρχει περίπτωση δικαίωσης του Δημοσίου, με βάση τη νομολογία του Αρείου Πάγου», σημειώνεται στην κυβερνητική ανακοίνωση και ότι: «υπενθυμίζεται ότι κατά καιρούς, το κράτος έχει διεκδικήσει την πόλη της Σαρωνίδας, τη μισή Καρδίτσα κλπ».
Το νέο νομοσχέδιο, που θα ορίσει νέους κανόνες για τα ιδιοκτησιακά αναμένεται να ψηφιστεί τις επόμενες εβδομάδες στη Βουλή, και να αποτελέσει νομοθετική γέφυρα μόνιμης λύσης, στο προσωρινό νομοθετικό πάγωμα δικαστικών διεκδικήσεων του δημοσίου σε ιδιωτικά ακίνητα, που θεσμοθέτησε ο Κωστής Χατζηδάκης, ως υπουργός Εθνικής Οικονομίας Οικονομικών από την περασμένη χρονιά.
Με νομοθετικές ρυθμίσεις, αρχικά μέχρι την 30η Σεπτεμβρίου 2025 και εν συνεχεία με πεντάμηνη παράταση που δόθηκε η οποία λήγει την 30η Ιανουαρίου 2026, πάγωσε η κατάθεση νέων αγωγών του δημοσίου, εκδίκασης αγωγών, που έχουν ήδη κατατεθεί και βρίσκονται σε οποιοδήποτε στάδιο της εκκρεμοδικίας στον πρώτο βαθμό, στον ορισμό συνθέσεων των δικαστηρίων που θα εξετάσουν τις υποθέσεις, στην εκφώνησή τους και την έκδοση σχετικών δικαστικών αποφάσεων.
Οι μεταβατικές αυτές ρυθμίσεις, έγιναν προκειμένου να αποφευχθεί η κατάθεση αγωγών, σε χρόνο προγενέστερο της αναθεώρησης του νομικού πλαισίου, δηλαδή προτού να εισαχθούν σαφή κριτήρια, ως προς τις περιπτώσεις εκείνες που μία έκταση θα χαρακτηρίζεται δημόσια περιουσία και κατά συνέπεια το Δημόσιο θα ασκεί κτηματολογική αγωγή, ώστε να αναγνωριστεί η κυριότητά του, όπως θα προβλέπει το νέο νομοσχέδιο που ετοιμάζεται τώρα να προωθηθεί για ψήφιση στη Βουλή.
Οδηγός για τα ιδιοκτησιακά δημοσίου και ιδιωτών στο νέο νομοσχέδιο, η νομολογία του Άρειου Πάγου
Οι κανόνες για τη αποχή ή τις διεκδικήσεις του δημοσίου σε ιδιωτικά ακίνητα, στο νέο νομοσχέδιο ορίζονται σύμφωνα με τη νομολογία του Άρειου Πάγου, και στην πρώτη γραμμή των νέων κανόνων είναι ότι η εγγραφή στο Κτηματολόγιο δεν θεμελιώνει από μόνη της κυριότητα του δημοσίου, όπως επίσης ότι η εξαίρεση του ιδιώτη από τη χρησικτησία προϋποθέτει αποδεδειγμένη δημόσια κυριότητα.
Σημειώνεται ότι η νομολογία του Αρείου Πάγου τα τελευταία χρόνια έχει διαμορφώσει ένα σαφές και αυστηρό πλαίσιο ως προς τις διεκδικήσεις του Ελληνικού Δημοσίου επί ακινήτων, που νέμονται και κατέχουν ιδιώτες, ιδίως σε περιοχές όπου το δημόσιο προβάλλει αξιώσεις βασιζόμενο σε παλαιά ιστορικά δεδομένα ή γενικές εγγραφές.
Οι αποφάσεις του Αρείου Πάγου:
♦ Αντιμετωπίζουν το δημόσιο ως ισότιμο διάδικο, απαιτώντας πλήρη και συγκεκριμένη απόδειξη της κυριότητάς του και απορρίπτοντας αόριστες ή τεκμηριωτικά ελλιπείς διεκδικήσεις
♦ Ενισχύουν τη θέση των ιδιοκτητών, που κατέχουν και αξιοποιούν ακίνητα επί δεκαετίες χωρίς αμφισβήτηση. Η συνεχής χρήση, η καλλιέργεια, η δόμηση, η περίφραξη και η ένταξη του ακινήτου στην οικονομική και κοινωνική ζωή μιας περιοχής αποτελούν κρίσιμα στοιχεία. Για τους ιδιοκτήτες, αυτό μεταφράζεται σε ουσιαστική προστασία έναντι αιφνίδιων δημόσιων διεκδικήσεων, που στηρίζονται αποκλειστικά σε ιστορικές αναφορές.
♦ Αποδέχονται τον ρόλο του Δημοσίου στην προστασία της δημόσιας περιουσίας, αλλά θέτουν σαφή όρια και κανόνες, συμβάλλοντας στην αποκατάσταση της ισορροπίας μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού συμφέροντος.
♦ Δίνουν λύσεις για χιλιάδες ιδιοκτήτες, των οποίων οι ιδιοκτησίες βρίσκονται σε μόνιμη αμφισβήτηση χωρίς σοβαρή και αποδεδειγμένη νομική βάση και ενισχύουν την ασφάλεια δικαίου για οικοδομικές άδειες, μεταβιβάσεις και αξιοποίηση των ακινήτων.
Οι αποφάσεις – σταθμοί του ανώτατου δικαστηρίου, που μπαίνουν στο νέο νομοσχέδιο
Ειδικότερα και συγκεκριμένα, αποφάσεις σταθμοί του Άρειου Πάγου που θα ενσωματωθούν στο νέο νομοσχέδιο για οριστικές λύσεις σε χρόνια ιδιοκτησιακά θέματα, μεταξύ δημοσίου και ιδιωτών είναι:
Η εγγραφή στο Κτηματολόγιο δεν θεμελιώνει από μόνη της κυριότητα του Δημοσίου
ΑΠ 1490/2023
Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η εγγραφή ενός ακινήτου ως «δημόσιου» στα κτηματολογικά φύλλα δεν αρκεί, από μόνη της, για να αποδείξει κυριότητα του Δημοσίου. Το Δημόσιο οφείλει να προσκομίσει είτε συγκεκριμένο τίτλο ιδιοκτησίας είτε αποδείξεις πραγματικής, συνεχούς και αποκλειστικής νομής. Στην υπόθεση αυτή αναγνωρίστηκε η κυριότητα ιδιώτη, καθώς αποδείχθηκε μακροχρόνια κατοχή με πράξεις νομής και αξιοποίησης, ενώ το Δημόσιο περιορίστηκε σε τυπική επίκληση εγγραφών χωρίς ουσιαστικό αποδεικτικό υπόβαθρο.
Τα οθωμανικά έγγραφα δεν αρκούν, χωρίς εξατομίκευση και συνέχεια δικαιώματος
ΑΠ 233/2022
Με την απόφαση αυτή ο Άρειος Πάγος ξεκαθάρισε ότι η επίκληση οθωμανικών εγγράφων ή γενικών ιστορικών αναφορών δεν αρκεί για τη θεμελίωση κυριότητας του Ελληνικού Δημοσίου. Απαιτείται σαφής ταύτιση του ακινήτου, απόδειξη ότι το επίμαχο δικαίωμα μεταβιβάστηκε στο Ελληνικό Δημόσιο και τεκμηρίωση αδιάλειπτης νομικής και πραγματικής σχέσης μέχρι σήμερα. Ελλείψει αυτών, οι διεκδικήσεις κρίνονται αβάσιμες, ιδίως όταν οι ιδιώτες αποδεικνύουν μακρά και αδιατάρακτη κατοχή.
Το βάρος απόδειξης φέρει το Δημόσιο, όπως κάθε διάδικος
ΑΠ 1787/2019
Στην απόφαση αυτή τονίζεται ότι το Δημόσιο δεν απολαμβάνει προνομιακό καθεστώς ως προς το βάρος απόδειξης. Όταν ασκεί διεκδικητική αγωγή, οφείλει να αποδείξει την κυριότητά του με τα ίδια αυστηρά κριτήρια που ισχύουν για κάθε ιδιώτη. Η απλή αναφορά σε «δημόσια γη» ή σε παλαιές διοικητικές καταγραφές δεν υποκαθιστά την ανάγκη πλήρους αποδεικτικής θεμελίωσης, ιδίως όταν ο αντίδικος προβάλλει συγκεκριμένους τίτλους και πράξεις νομής.
Η εξαίρεση από τη χρησικτησία προϋποθέτει αποδεδειγμένη δημόσια κυριότητα
ΑΠ 1673/2017
Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι, παρότι η χρησικτησία κατά του Δημοσίου αποκλείεται κατ’ αρχήν, το Δημόσιο πρέπει πρώτα να αποδείξει ότι το ακίνητο του ανήκει πράγματι. Αν δεν θεμελιωθεί δημόσια κυριότητα, δεν μπορεί να γίνει επίκληση της εξαίρεσης από τη χρησικτησία. Η απόφαση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία σε περιπτώσεις όπου το Δημόσιο διεκδικεί ακίνητα που επί δεκαετίες κατέχονται και αξιοποιούνται από ιδιώτες χωρίς καμία κρατική παρέμβαση.
Αοριστία και έλλειψη συγκεκριμένων στοιχείων οδηγούν σε απόρριψη των αγωγών
Πάγια νομολογία Αρείου Πάγου
Σταθερή θέση του Αρείου Πάγου αποτελεί ότι οι αγωγές του Δημοσίου απορρίπτονται όταν δεν προσδιορίζεται με ακρίβεια το ακίνητο, δεν αποδεικνύεται πράξη νομής ή κυριαρχίας και στηρίζονται σε γενικούς ιστορικούς ισχυρισμούς. Η μαζική ή σχηματική διεκδίκηση εκτάσεων, χωρίς εξατομίκευση και πραγματικά δεδομένα, δεν γίνεται δεκτή από τα δικαστήρια.
Πιστοποιημένοι ιδιώτες στο δημόσιο, με το μοντέλο των ελεγκτών δόμησης
Στο νομοσχέδιο που εισηγήθηκε ο Κωστής Χατζηδάκης και ενέκρινε το υπουργικό συμβούλιο «για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη», περιλαμβάνονται και ρυθμίσεις διεκπεραίωσης των υποθέσεων των πολιτών με το δημόσιο μέσω πιστοποιημένων ιδιωτών επαγγελματιών, όπως έχουν εφαρμοστεί με το μοντέλο των ελεγκτών δόμησης για θέματα δόμησης.
Στην σχετική ανακοίνωση για το υπουργικό συμβούλιο σημειώνονται τα εξής:
«Ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης και Υπουργός Επικρατείας κ. Κωνσταντίνος Χατζηδάκης παρουσίασε στο Υπουργικό Συμβούλιο ένα πακέτο παρεμβάσεων για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη. Πρόκειται για μια πρωτοβουλία που καλύπτει αρκετά Υπουργεία, με κοινό παρονομαστή τη μάχη με το βαθύ κράτος. Έρχεται σε συνέχεια της μάχης για τον ψηφιακό εκσυγχρονισμό του κράτους, τη γρήγορη απονομή των συντάξεων, τη μετάβαση του ΟΠΕΚΕΠΕ στην ΑΑΔΕ. Επιπλέον, προχωρεί παράλληλα με τη μεταρρύθμιση του ΟΣΕ, την εισαγωγή της Ψηφιακής Κάρτας Εργασίας στο Δημόσιο, καθώς και τη νομοθετική πρωτοβουλία για τις πολεοδομίες.
Το πακέτο αυτό των αντιγραφειοκρατικών μεταρρυθμίσεων στηρίζεται σε υποδείξεις του Συνηγόρου του Πολίτη, προτάσεις βουλευτών, αλλά και απλών πολιτών που απάντησαν στα σχετικά ερωτηματολόγια που κυκλοφόρησαν το 2025. Μεταξύ των μεταρρυθμίσεων που παρουσιάστηκαν είναι:
– Η αντικατάσταση με υπεύθυνη δήλωση των δικαιολογητικών που ήδη διαθέτει η δημόσια διοίκηση.
– Η αποχή, υπό προϋποθέσεις, του Δημοσίου από τη διεκδίκηση ακινήτων πολιτών, όπου δεν υπάρχει περίπτωση δικαίωσης του Δημοσίου, με βάση τη νομολογία του Αρείου Πάγου. Υπενθυμίζεται ότι κατά καιρούς, το κράτος έχει διεκδικήσει την πόλη της Σαρωνίδας, τη μισή Καρδίτσα κλπ.
– Η δυνατότητα για επέκταση του πετυχημένου μοντέλου του ΕΦΚΑ με τους πιστοποιημένους επαγγελματίες και σε άλλες πτυχές της δημόσιας διοίκησης, όπως πχ οι αγροτικές επιδοτήσεις.
Πηγή: https://ecopress.gr/